حق الشفعة في القانون التونسي

نظم المشرع التونسي حق الشفعة بمقتضى فصول قانونية صلب مجلة الحقوق العينية، وقد عرفها من خلال مقتضيات الفصل 103 من هذه المجلة بأنها «حلول الشريك محلّ المشتري في التملك بمبيع شريكه في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها بالفصول الآتيّة»، وبالتالي فإن الشفعة هي حق الشريك في شراء نصيب شريكه في ما هو قابل للقسمة، وهو ما يمنع الضرر الذي يسبّبه الشيوع ويحمي الشركاء من دخول شخص أجنبي للعقار المشترك، يتعذر عليهم معايشته والتصرف معه في الملك المشترك، ويطلق على من له حق الشفعة «الشفيع» والعقار الذي تعلق به هذا الحق «المشفوع فيه» والذي وجبت به الشفعة «المشفوع به».
وتعتبر الشفعة من قبيل الإحالة الجبرية القانونية لعقد بيع متعلق بعقار ما، سواء كان مسجلا أو غير مسجل، حيث يلزم المشرع التونسي مالك العقار الراغب في بيع منابه بأن يعلم من له الحق والأولوية في شرائه قبل التفويت فيه، والأولوية في الشراء تكون طبعا للشريك مالك أو صاحب مناب مشاع، في نفس العقار، مما يؤدي إلى حلول الشريك محل المشتري، وهو ما يمنحه حق التعاقد المباشر مع المالك قبل إبرام البيع مع أي شخص آخر، وبالتالي حلول المنتفع بهذه الحقوق محلّ المشتري .

شروط الشفعة

باعتبار أن الشفعة هي حلول الشريك محل المشتري في التملك بمبيع شريكه، فمن البديهي والطبيعي تحديد صفة الشريك المتمتع بهذا الحق أو الأولوية في شراء المنابات المشاعة، وهو ما حدده القانون بمقتضى الفصل 104 من مجلة الحقوق العينية، حيث اعتبر انه« يعد شريكا على معنى الفصل السابق: أولا، كل مالك أو وارث لحصة مشاعة من عقار مشترك، ثانيا: مالك الهواء بالنسبة للأرض المبيعة، ثالثا: مالك الأرض بالنسبة لهوائها المبيع، رابعا: كل شريك في دار معدة للسكنى غير خاضعة لأحكام ملكية الطبقات استقل بجزء منها دون بقيتها».
وتنسحب الشفعة في المناب المبيع على الحقوق التابعة له وإذا بيعت الحقوق التابعة دون الأصل جازت الشفعة فيها خاصة. وأقر المشرع عدة شروط منها أنه لا شفعة للجار على جاره، كما لا تجوز الشفعة إذا حصل بيع للمناب المشاع بالمزاد العلني طبق القانون، أو إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين، وذلك حسب ما اقتضاه الفصل 108 من مجلة الحقوق العينية.
وإذا تعدد الشفعاء بالنسبة لعقار واحد تعينت مراتبهم على الوجه الآتي: أولا، مالك الأرض بالنسبة لمالك هوائها والعكس بالعكس، ثانيا، الورثة المشتركون في ميراث، ثالثا، المشتركون في الملك الشائع أو في الدار حسب ما تم التنصيص عليه في الفصل 104 من نفس المجلة والذين تم ذكرهم سابقا، وبالنسبة للصنفين الأخيرين يقدم صاحب النصيب الأوفر في العقار. وإذا تساوت النصباء يعين الترتيب بالقرعة، ويمتد حق القيام بالشفعة إلى ورثة الشفيع.

إجراءات الشفعة

ألزمت مجلة الحقوق العينية مالك العقار الراغب في بيع منابه بأن يعلم من له الحق والأولوية في شرائه قبل التفويت فيه، مما يؤدي إلى حلول ذلك الشريك محل المشتري، بمقتضى عقد بيع ينقل الملكية للشريك في الملكية المشاعة.
وفي حال رفض المالك بيع المناب المشاع للشريك في الملكية المشاعة، يكون على القائم بالشفعة أن يقدم دعواه مصحوبة بما يفيد أنه عرض على المشتري كامل ثمن المبيع ومصاريف العقد، أو أنه عند امتناع المشفوع عليه، أنه قام بتأمين المبلغ كاملا بصندوق الأمائن والودائع، ولا يتوقف هذا التأمين على إذن المحكمة، وهو ما أقره الفصل 111 من مجلة الحقوق العينية.

الكاتب

chams

See author's posts